Оригинальный фасад – плюс или минус для инвестора?

Сегодня в сфере возросшей конкуренции в сфере коммерческой недвижимости девелоперы стремятся сделать свой объект максимально выгодно отличающимся от остальных. В частности с помощью улучшения внутреннего содержания и внешнего облика, то есть фасада. Как показывает практика девелоперов, эксклюзивная внешняя отделка офисного комплекса может увеличить его прибыльность на четверть. Но в то же время возрастает себестоимость строительства эксклюзивного офисного комплекса.

 

В некоторых случаях внешний фасада коммерческого здания (будь то офисный комплекс или торгово-развлекательный комплекс) диктует сам город, в частности свод градостроительных правил и других нормативных актов. Архитектурное решение фасада офисного комплекса будет зависеть в первую очередь от местоположения объекта. К примеру, в центральной части мегаполиса в исторической зоне власти не позволят инвестору возводить простую серую коробку. Архитекторы города обязательно потребуют от офисного комплекса в первую очередь соответствовать близлежащим зданиям – вписываться в существующий архитектурный ансамбль.

Но девелоперы в то же время понимают, что невозможно одним нестандартным внешним видом офисного комплекса привлечь достаточное количество арендаторов. Необходимо соответствие внешнего вида объекта внутреннему содержанию. Офисный комплекс класса «В» или «С» с эксклюзивным фасадом не будет рентабелен – арендаторы не согласятся на высокие арендные ставки только из-за привлекательной архитектуры. Сегодня девелоперы привлекают арендаторов и внутренним содержанием офисного комплекса – а именно: расположением, качественной и современной инженерной инфраструктурой, удобным функциональным внутренним планированием площадей и обслуживанием. Как показывает опыт девелоперов, эти показатели являются достаточно весомыми критериями при выборе площадей.

Эксклюзивный проект строительства офисного комплекса обойдется инвестору в достаточно крупную сумму, в результате стоимость строительства поднимется в среднем на 10%. В итоге, чтобы окупить офисный комплекс, собственнику придется поднять арендные ставки, что невыгодно отличит его от конкурентов. Следует уточнить, что оригинальный внешний вид могут иметь офисные комплексы любого класса – как престижные представительства премиум-класса, так и стандартные офисные комплексы класса «В». Если офисы располагаются в реконструированном здании, постройки 90-х годов, то большая вероятность того, что архитекторы сохранят оригинальное решение фасада здания, модернизировав его.

Для решения проблемы высокой стоимости строительства офисного комплекса с оригинальной архитектурой инвесторы решают в нестандартном ключе лишь определенную (чаще всего - центральную) часть фасада, что приводит к снижению расходов на создание внешнего вида офисного комплекса. Ведь часто вкладывать средства во внешний вод могут позволить себе собственники высококлассных объектов. Также порой инвестору приходится выбирать между оригинальным решением фасада и количеством квадратных метров – порой, чтобы воплотить нестандартное решение фасада, приходится жертвовать частью площадей офисного комплекса. Не все инвесторы могут себе такое позволить.